华泰优配日均预亏59亿，万科与千亿巨债竞速，谁赢？

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　　来源：野马财经

　　万科2025年预亏820亿元，

　　其中第四季度预亏约539.85亿元。

　　1月30日晚，万科（证券名称：万科A 代码：000002.SZ）发布业绩预告，2025年归母净利润预亏约820亿元，据此推算，万科2025年第四季度预计亏损约539.85亿元，每天预计亏损约5.9亿元。

　　此外，万科预亏金额或将刷新A股单年亏损纪录，过去两年，这家曾被视为“稳健典范”的房企近两年已经累计亏损超1300亿元，接近此前五年的归母净利润总和。

　　与此同时，万科正与巨额债务“竞速”，多笔债券寻求展期。而带领万科多年的掌门人郁亮，也在年初因退休卸任，近期市场更传出其“失联”消息。万科被认为正面临自成立以来最严峻的考验。

　　值得一提的是，1月30日，王石视频号发布骑行视频。王石在发布的骑行视频中专门标注了时间为1月30日，当日他在深圳马峦山骑行14.44公里，历时两个小时。据《证券时报》分析，该朋友圈疑似回应失联传闻。

　　截至1月30日收盘，万科股价下跌4.87%，报4.88元/股，总市值582亿元。

　　2025年预亏820亿，

　　第四季度预亏约539.85亿

　　万科公告，2025年归母净利润预亏损约820亿元。据Wind数据显示，2025年前三个季度，万科归母净利润分别亏损62.46亿元、57亿元、160.69亿元。据此推算，万科2025年第四季度预计亏损约539.85亿元。以2025年第四季度91天来算，万科每天亏损约5.9亿元。

　　万科解释称，业绩亏损主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　而这已不是万科第一次陷入巨亏。2024年，万科就遭遇上市以来首次年度亏损，全年录得归母净利润亏损约494.78亿元。2025年亏损额又同比扩大约65.7%。这两年加起来，万科的归母净利润合计亏损约1314.78亿元。

　　据Wind数据显示，万科2019-2023年5年的归母净利润总和为1376.93亿元。

　　更为外界所“震撼”的是，820亿的亏损金额，打破了2020年海航控股（600221.SH）以640亿元创下的A股自1990年成立以来的单年亏损纪录。

　　万科方面表示，2026年将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力，上下凝心聚力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。

　　万科正与千亿巨债竞速

　　“当前万科最棘手的不是亏损数字本身，而是信用—流动性—销售回款能不能重新闭环。”汇生国际资本总裁黄立冲表示。

　　万科长期被视为行业“好学生”，且有深铁集团作为后盾，市场普遍认为其虽面临债务压力，但发生违约的可能性较低。直到2025年末，万科首批三笔债券开始寻求展期，规模合计约68亿元。外界发现万科竟也走到了违约边缘。

　　2025年11月，标普随即将万科的信用评级下调至“CCC-”，认为万科当前的债务履行存在违约或陷入困境性重组的风险，将万科列入负面观察名单。这意味着未来的融资成本越来越高，融资空间越来越小，想要靠借新还旧来避免违约变得非常困难。

　　所幸2026年1月末，采用“部分即时现金兑付+分期展期+资产增信”——也就是先还一小部分现金、大头延期还，以及拿有价值的资产作为抵押的组合方案。同时第一大股东深铁集团宣布，将向万科再提供不超过23.6亿元的股东借款。据“界面新闻报道”中指研究院企业研究总监刘水指出，“这笔借款最直接的作用，是帮助万科支付其中票展期方案中约定的‘首付款’，守住公开市场不违约的底线。”万科得以获得喘息时间——其中一笔债券剩余60%展期至2027年1月22日，其余两笔债权剩余60%则展期一年。

　　黄立冲表示，把到期压力往后挪，但并不能替代“销售回款恢复”这条根本性现金流。引发危机的“自身造血”和“资产止血”两大核心问题依然严峻。

　　截至2025年9月30日，万科总负债规模约8355.64亿元，有息负债规模达3629亿元。同期末，万科现金及现金等价物603.88亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债达1513.86亿元，资金缺口超900亿元。2026年二季度，万科就将迎来新一轮偿债高峰，合计有65亿元债务到期，其中下一笔人民币债券将于4月到期，距离当前不足3个月。

　　近日，万科在互动平台表示，房地产行业目前正处于新旧模式转换的重要时期，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻。这意味着主营业务现金流入这个“活水”仍在萎缩。

　　自2025年风险显化以来，大股东深铁集团对万科的各类资金支持累计已超过300亿元。但大股东的支持并非无偿，而是以万科的优质资产或股权质押作为前提。例如，2025年11月，深铁集团、万科签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》，约定深铁在2025年初至2026年6月期间提供总额不超过220亿元的股东借款额度，协议强制要求万科必须为每笔借款提供足额的资产抵押或股权质押担保。最为关键的是，万科将万物云这一核心资产的股权全部质押给深铁集团。

　　此外，交易所发布新版审核指引、监管要求趋严，在近期公募REITs市场涌现“撤回潮”，万科也主动撤回了旗下万纬仓储物流REITs的上市申请。这原本是盘活存量资产、回笼大量资金的关键举措。万科在公告中表示，将“待条件成熟时”择机重启申报。

　　2026年二季度到期债务的兑付资金从何而来？在REITs受阻后，是否有其他有效途径（如直接出售商业、物流资产）快速回血？万科的销售下滑态势能否触底企稳？这些都是万科真正走出危机的关键。

　　郁亮时代终结

　　早在2025年初，伴随公司2024年业绩巨亏，万科就已迎来一次人事巨变。郁亮、祝九胜等人辞任核心要职，万科进入深铁集团方面主导阶段。不过，彼时郁亮仍继续担任董事和第一执行副总裁，负责战略和房地产宏观研究。

　　而2026年1月8日，因到龄退休，郁亮正式辞去万科企业股份有限公司董事、执行副总裁职务，不再在万科工作，结束了他36年的万科职业生涯。万科在辞职公告中却并有对他表示感谢，外界认为“相当罕见”。

　　北大毕业后的郁亮选择“南下”，于1990年入职万科。郁亮从证券事务部做起，跟随王石，一路PK掉姚牧民、丁长峰等多个曾经的万科潜在接班人，在2017年“宝万之争”尾声时，正式接替创始人王石掌舵万科。

　　其后，郁亮确立了以自己为中心，祝九胜、孙嘉、刘肖、王海武等高管为核心的管理层团队，其中同为财务出身的郁亮和祝九胜组成了持续多年的董事会主席、总裁CP。

　　早在2018年，房地产市场还在一片繁荣之际，郁亮治下的万科就发出了盛世危言，公开喊出了“活下去”，但万科销售规模、资产规模实际在快速增长。

　　万科的流量表也出现明显变化，经营活动现金流净额在2017年达到巅峰的823.23亿元后，次年断崖下跌至336.18亿元，到2021年跌进50亿元；另一边筹资活动现金流入在2015年为351.3亿元，次年激增至901.34亿元，2017年破千亿达1237.75亿元，此后连续多年保持超千亿元，最多时2021年超1800亿元。

　　财务稳健，曾是万科最重要的核心优势。早年间，万科内部曾有29条工作原则，其中一条是：不囤地、不拿地王、不推高房价。据地产垂直媒体“攸克地产”报道，“市场对万科稳健经营的信任，这使它获得了全行业非常低的融资成本。”长期以来，万科的融资成本，是市场化房企中最低的。甚至在市场化企业这个更大的群体中，万科的融资成本也是最低的那一档。

　　“攸克地产”认为，“以前的万科，经营的目的在于获得收入，后来的万科，经营的目的在于生产信用，信用用来融资，融资用来扩张资产，资产价格上涨可以获利，还可以用来继续融资。”资产价格上涨周期中，这个循环模式能够持续运转；而一旦资产价格停涨，这个循环就转不下去了。

　　不可忽视，当前国内房地产市场调整的力度也是超出了预期。

　　黄立冲表示，外部是“风向”，内部是船的结构与航线。六四开来理解，外部冲击占了更大的宏观解释力，但内部因素决定了企业在同样风浪下的受损程度与恢复速度。

　　黄立冲解释，外部原因更像行业系统性压力，主要体现在需求侧调整与预期转弱，影响销售与回款；融资环境收缩与信用分层，导致再融资成本上升、期限变短；行业资产价格下行，放大减值与处置折价。内部原因更像企业经营与风控的因果累积，主要体现在资产获取与项目结构在高位周期形成的成本包袱，需要更长时间消化。风险敞口管理（应收、合作方、非主业投资等）在下行期更容易暴露，触发信用减值与资产减值。战略与节奏调整不够够快，未能早早从规模优先转向现金流优先，从开发利润转向资产盘活+运营现金流，能否形成可被资本市场接受的路径。

　　2025年10月，已于当年1月辞任的万科总裁的祝九胜被采取刑事强制措施，其被外界认为是郁亮最重要的搭档。

　　2026年1月28日，据媒体报道称，万科前任董事会主席、执行副总裁郁亮“似乎已失联半月”，引发市场各种猜测。

　　你认为万科能否快速企稳？你觉得郁亮现在在哪儿？